Оценка земли востребована среди собственников объекта, инвесторов, наследников и иных заинтересованных лиц. Процедура может проводиться совместно с экспертизой недвижимости или как отдельная услуга. Рассмотрим специфику процесса и разберемся в основных тонкостях.
Цели оценки земельного участка
К распространенным причинам обращения для оценки земли можно отнести:
- определение реальной стоимости при продаже актива;
- расчет государственной пошлины, уплачиваемой нотариусу в случае наследования объекта;
- разрешение конфликта между наследниками или супругами при разводе, при определении величины компенсации, которую одна сторона должна перечислить другой при отказе от физической доли;
- исчисление кадастровой цены для целей налогообложения;
- для использования участка в качестве залога по банковскому кредиту;
- проведение аудита бизнеса.
Классификация точек зрения на стоимость земли
В рамках оценки возможен расчет следующих видов стоимости:
- Рыночной. Это прогнозная цена реализации земельного участка с учетом сложившейся ситуации на рынке, его месторасположения и иных факторов, заслуживающих внимания.
- Инвестиционной. К этой стоимости прибегают при взносе объекта в уставной капитал или использовании его в инвестиционных целях для получения дохода. Обычно предусматривает расчет срока окупаемости проекта.
- Ликвидационной. Это цена оперативной реализации объекта на аукционе. Применяется при банкротстве физического или юридического лица.
- Кадастровой. Используется для исчисления налогов.
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости
На оценку стоимости данного объекта недвижимости влияют разнообразные факторы. Для целей экспертизы их объединяют в подгруппы и учитывают с разными весами воздействия на конечный результат. Стандартными показателями выступают:
- месторасположение и особенности рельефа;
- цена аналогичных участков, расположенных в этой же местности;
- назначение и разрешительный метод использования;
- экология региона;
- наличие или возможность проведения коммуникаций;
- перспективы включения в городскую черту или нахождение близко к городу;
- наличие обременений;
- транспортная доступность и другие.
Отдельные критерии применяются к земельным участкам, использующимся для выращивания сельскохозяйственных культур. Здесь уделяется внимание составу почвы и возможной урожайности. При проведении экспертизы почвенного состава срок оценки увеличивается в среднем на 1-2 дня.
Способы оценки рыночной стоимости земли
На рыночную стоимость влияют спрос и предложение на аналогичные участки в данной местности. Обычно она интересна собственникам, инвесторам, кредиторам, наследникам, потенциальным продавцам и покупателям.
Для определения рыночной цены земельного участка применяются следующие методы:
- Сравнение продаж. Этот подход подразумевает анализ сделок с аналогичным объектом по размерам, месторасположению и основному назначению за последние несколько месяцев. Возможно применение для застроенных и незастроенных участков. Для расчета конкретной цены используются поправочные коэффициенты. При отсутствии сведений о реализованных сделках допускается использование ценовых условий по предложениям на рынке.
- Доходный метод подразумевает приведение будущих (прогнозных) доходов, которые возможно будут получены от использования актива, к текущей стоимости. Гипотетически предполагается, что объект будет использоваться без простоя и со стабильными поступлениями. Разновидностями доходного метода выступают метод капитализации, метод предполагаемого использования и метод остатка.
- Затратный подход предусматривает исчисление стоимости актива с учетом первоначальных расходов на его приобретение, поддержание в конкурентном состоянии. В расходную часть включаются издержки собственника на получение разрешительных документов, удобрение почвы, озеленение территории, проведения коммуникаций, бурение скважин.
В рамках расчетов разными подходами могут получиться различные значения, которые как раз определяют «коридор» или ценовой диапазон. Выбор того или иного метода зависит от цели экспертизы и согласуется заранее.
Процедура оценки земельного участка
Процесс является сложным и многофакторным. В РФ оценочная деятельность регулируется на законодательном уровне. Для проведения экспертизы необходимо наличие разрешительных документов и членство в СРО. В качестве дополнительного требования может выступать наличие полиса страхования профессиональной ответственности.
Процедура включает следующие этапы:
- Заключение договора на оценку, согласование ценовых параметров. На данном этапе проводится подготовка рабочего задания по схеме: анализируемый объект, цель экспертизы, прогнозные сроки выполнения.
- Сбор и анализ информации, влияющей на стоимость недвижимого объекта. Предусматривает визуальный осмотр территории и прилегающей земли. Проводится проверка разрешительной документации.
- Экспертиза возможных способов использования земли. Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом может использоваться объект. В рамках этого этапа оценивается:
- правовое подкрепление выбранного варианта использования (наличие всех разрешительных документов);
- физические возможности осуществления;
- экономическая обоснованность.
- Расчеты по исчислению стоимости актива с применением различных методик и их обоснования использования.
- Обобщение полученных результатов и определение конечной величины стоимости объекта.
- Подготовка отчета об оценке. Документ содержит данные о заказчике и независимом эксперте, описание земельного участка, выводы по результатам исследования и конкретную рыночную стоимость.
Полезно знать! Объективность оценки зависит от тщательного сбора данных об анализируемом участке. Для более точного определения стоимости используются поправочные коэффициенты.
Ценообразование
Стоимость оценки земельного участка не регулируется на законодательном уровне. Цена зависит от множества факторов, включая размер территории, наличие капитальных сооружений, месторасположения. Услуга, предусматривающая выезд оценщика на место для проведения осмотра, обходится дороже, чем исчисление расчетов по документам.
Перечень документов
Для проведения экспертизы потребуется следующий пакет документов:
- на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, выписка ЕГРН);
- план надела;
- документы на возведенные постройки;
- кадастровый паспорт.
Если участок получен по наследству, то необходимо приложить свидетельство о смерти предыдущего собственника.
Внимание! Пакет документов не является исчерпывающим. В рамках анализа могут быть запрошены дополнительные документы.
Нужна точная оценка земельного участка в сжатые сроки? Вы обратились по адресу. Доверьте все необходимые работы профессионалам с солидным опытом в сфере оценочной деятельности.
