Виды, цели и порядок оценки имущества

Под оценкой имущества подразумевается процедура расчета стоимости активов для различных целей. Данное понятие является достаточно широким и включает исчисление цены от автомобилей и недвижимости до ценных бумаг, нематериальных активов, оборудования и элементов инфраструктуры. Услуга является востребованной среди физических и юридических лиц.

Обстоятельства, при которых может потребоваться оценка имущества

Оценка объектов может проводиться как на добровольной, так и на обязательной основе. Заказчиком услуги могут выступать собственники, арендаторы, инвесторы, суд и иные заинтересованные участники. При проведении экспертизы по установлению стоимости в качестве ориентира используется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». 

Частные лица обращаются за оценкой имущества в следующих случаях:

• для расчета рыночной стоимости при продаже объекта;
• для исчисления налога;
• при разводе для расчета величины компенсации, которая уплачивается стороне, отказавшейся от своей доли в физическом выражении;
• для получения наследства (госпошлина исчисляется на основе справедливой цены получаемого актива);
• для предоставления недвижимости, автомобилей, оборудования, ценных бумаг в качестве обеспечения по банковским кредитам;
• при нанесении вреда собственности противоправными действиями третьих лиц (вандализм, затопление, хищение, пожар);
• при оформлении полиса добровольного страхования и т.д.

Для юридических лиц основными целями оценки выступают:

• расчет реальной стоимости бизнеса (как отдельных активов, так и целого комплекса);
• переоценка основных фондов;
• внесение активов в уставной капитал;
• привлечение инвестора;
• получение кредита на развитие бизнеса под залог;
• подготовка компании к банкротству, слиянию или поглощению;
• выплата компенсации учредителю и т.д.

Методы проведения оценки имущества

Выбор методологии оценки зависит от типа объекта, целей и задач исследования стоимости. При неполноте информации использование ряда методов может быть затруднительным.

Классически применяются следующие методы:

1. Затратный. Предусматривает определение величины издержек на возведение или приобретение аналогичного объекта.
2. Сравнительный. Подход предусматривает сопоставление стоимости на аналогичные объекты с подобными характеристиками. Например: для оценки недвижимости отбираются сделки за последние несколько месяцев с квартирами, подобными по площади, состоянию косметического ремонта, этажности, месторасположению и сопоставляются с изучаемым активом. Если информации по закрытым сделкам нет, то в качестве основы используются размещенные предложения на рынке.
3. Доходный. Подразумевает прогнозирование будущего дохода от использования объекта. При исследовании используется допущение: поступления являются стабильными весь период.

Внимание! В отчете об оценке всегда отражается обоснование выбранных методов. При невозможности использовать подход из-за отсутствия информации необходимо указать аргументированный отказ применения.

Процедура оценки имущества

В зависимости от объекта и цели на исследование может уйти от 1 до 10 дней. В ряде случаев возможно получение услуги в сжатые сроки (срочность оговаривается заранее). В целом процедура включает следующие этапы:

1. Постановка рабочего задания. С заказчиком оговаривается цикл работ, сроки выполнения, необходимый пакет документов. При согласовании всех условий подписывается договор, содержащий следующие реквизиты: сведения о сторонах сделки, цель экспертизы, детальное описание объекта, выбранные подходы к расчету стоимости, величина денежного вознаграждения, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации, информация о договоре страхования профессиональной ответственности, подписи участников.
2. Сбор информации. Эксперт выезжает лично для осмотра объекта и проверки соответствия документации реальному положению дел. Что касается недвижимости, то здесь сверяются полученные данные со сведениями из БТИ. В ряде случаев можно избежать выезда, например, при оценке ценных бумаг для расчета государственной пошлины нотариусу.
3. Расчет стоимости. Проводятся исчисления выбранными методами, все формулы, расчеты и обоснование отражаются в итоговом отчете.
4. Использование повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от условий.
5. Составление итогового отчета с указанием используемых стандартов оценки, последовательности действий, точного описания объекта для экспертизы.

Отчет об оценке имущества предоставляется на бумаге или в электронном виде. В первом случае документ должен быть пронумерован, прошит, скреплен печатью оценщика и его подписью. При выборе второго варианта предусмотрено подписание усиленной ЭЦП.

Основная классификация оценки имущества

1. Оценка недвижимости. У данной категории предусмотрено множество разновидностей: экспертиза квартиры, загородного дома, дачи, производственного цеха, административного здания, торгового центра и т.д. Процедура проводится при совершении сделок купли-продажи, решении конфликтных ситуаций через суд или при определении величины ущерба.
2. Оценка движимого имущества. Помимо транспортных средств в данную категорию включено оборудование, инструменты, станки, установки и мебель. В отчете отражаются приоритетные параметры: дата изготовления и ввода в эксплуатацию, инвентарный номер, акты техосмотра (при наличии), регулярность (нормативность) использования. Эти сведения необходимо указывать в описательной части для исключения вопросов с идентификацией активов.
3. Оценка бизнеса. Расчет его рыночной стоимости осуществляется с учетом доходности, инвестиционной окупаемости или ускоренной реализации. Процедура предусматривает отображение стоимости с учетом поставленной цели. Так, при банкротстве или слиянии рассчитывается ликвидационная цена, а при привлечении партнеров — инвестиционная.  
4. Оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов). Порой данные объекты по стоимости превосходят цену всей компании. Франшизы и товарные знаки выступают основополагающими составляющими бизнеса и предусматривают специализированную экспертизу по установлению реальной цены.

Оценка проводится как отдельными частными экспертами, являющимися членами СРО и имеющими все необходимые разрешительные документы, так и организацией. В соответствии с законодательством у оценочной компании должно быть в штате минимум два профессиональных специалиста с сертификатами о присвоении квалификации, дипломах о высшем образовании и свидетельствами о членстве в СРО.

Наша компания против шаблонных решений. К оценке любого имущества подходим индивидуально для расчета точной и достоверной стоимости. Особое внимание уделяем качеству, поэтому используем многоуровневую систему контроля. При сотрудничестве с нами вы получаете официальный документ, соответствующий требованиям отечественного законодательства в сжатые сроки.